Datenbank erstellen, ausbauen und Datenanalyse - Beispiel TERRAGON

Case Study im Überblick

Kunde: TERRAGON AG, Marktführer bei Entwicklung von hochwertigen Senioren- Immobilien

Einsatzbereich: Datenbank-Programmierung und Betrieb, GIS-gestützte Marktanalyse und Standortanalyse

Produkte: Umsetzung der Research-Datenbank „TERRA“ mit dem WebGIS WIGeoWeb für Analysen

Ziele: Stabiler Betrieb einer zentralen, webgestützten, stark wachsenden Datenbank. Integrierte Tools zur verteilten Erfassung, Plausibilisierung und automatisierten Berechnung von Marktdaten, Nutzung der Daten für Markt- und Standortanalysen mit Self-Service-Ansatz.

Nutzung: Täglich, derzeit 10 interne Nutzer aus den Bereichen Datenerhebung, Marktanalyse, Standortanalyse.

Zeitraum Umsetzung: August 2020 bis November 2021.

„Die Hauptvorteile unserer Datenbank TERRA und des WebGIS WIGeoWeb sind, dass wir bundesweit tagesaktuell und sehr effektiv arbeiten können. Analysen zu Standorten und Wettbewerbern sind ad hoc per Knopfdruck abrufbar.“ Dr. Walter Zorn, Leiter Research TERRAGON

Der Kunde

Die TERRAGON AG hat als Spezialist für die Entwicklung barrierefreier und qualitativ hochwertiger Senioren- und Pflegeimmobilien deutschlandweit 20 Senioreneinrichtungen mit mehr als 2.500 Wohneinheiten und rund 760 Pflegeplätzen umgesetzt, weitere 1.300 Wohnungen sind für die nächsten Jahre in Planung.

Aufgrund des demografischen Wandels geht TERRAGON weiterhin von starkem Wachstum im Markt der Seniorenimmobilien aus. "Wir registrieren eine kontinuierlich hohe Nachfrage für unsere Produkte im Bereich Service-Wohnen sowie hochwertige Services für aktive und selbstbestimmte Senioren und prüfen derzeit weitere hoch interessante Standorte. Wir werden daher auch in den kommenden Jahren weiter substanziell wachsen", so Dr. Michael Held, CEO der TERRAGON AG.

Aufgrund dieser Ausgangslage ist TERRAGON auf der Suche nach passenden Baugrundstücken und Immobilien an Standorten, die sich für hochwertiges Service-Wohnen eignen.

Datenbank erstellen und weiterentwickeln

„In 20 Jahren wird es 40 Prozent mehr Senioren und Seniorinnen über 70 als heute geben. Mit unserem Angebot sorgen wir dafür, dass Menschen auch im Alter ihren Bedürfnissen entsprechend optimal wohnen und leben können. Dafür müssen wir Zielgruppe, Erfordernisse und Markt kennen, sagt Dr. Walter Zorn, seit 2018 Leiter Research bei TERRAGON.

Bereits seit 2014 erfasste TERRAGON mit einem dezentralen Team von Scouts und Rechercheuren eine Datenbank von ca. 7.000 Service-Wohnanlagen. Diese wurde in den letzten Jahren um Zigtausende Dateninhalte zu Wohnanlagen, Wohnungen und Preisangaben ergänzt. Dazu werden umfangreiche statistische Marktdaten vorgehalten. Bis vor Kurzem lagen alle Daten in lokal-verteilten Excel-Strukturen bzw. einem Desktop-GIS. Das sollte sich hin zu besserer Sicherheit und Online-Accessibility von Datenpflege, Auskunft und Analyse ändern.

Standortdaten in Datenbank und Visualisierung im WebGIS

Mithilfe des WebGIS lassen sich Daten aus der Datenbank zu Senrionenimmoblien anschaulich auf der Landkarte darstellen.

Stabile Research-Datenbank mit integriertem Analyse-Tool

„Wir nutzten Excel für den schnellen Start und intensive methodische Weiterentwicklung. Für den Dauerbetrieb einer stark wachsenden Datenbank sowie als Datenpflege-, Abfrage- und Analyse-Zugang unterschiedlicher Nutzer ist es nicht geeignet. Daher suchten wir eine stabile, web-gestützte Arbeitsumgebung für flexible Datenerhebung, die auch Analyse und Interpretation der Daten optimal unterstützt. Für die sehr speziellen Inhalte gab es keine Marktprodukte, so dass wir für eine Eigenentwicklung mit Unterstützung externer Berater Inhalte, Datenmodell und Lastenheft konzipierten und ausschrieben. Mit WIGeoGIS haben wir einen Partner gefunden, der die Realisierung dieses Ziels auch durch die verfügbare und flexibel konfigurierbare WIGeoWeb-Analyse-Plattform für Kartendarstellungen und Analyse-Reports verteilter Nutzer stark erleichtert hat“, so der TERRAGON-Research-Leiter.
Immobilien-Report Wettbewerb in Standortanalyse-Tool

WIGeoWeb bietet definierte Standardreports, die von Nutzern per Knopfdruck angefordert werden können - zum Beispiel zu Wettbewerbsobjekten.



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Moderne Datenkonsolidierung und flexible Datenerfassung

Bei der Überführung der Daten aus Excel in die neue Datenbank TERRA wurden unter anderem alle Datensätze geokodiert, d.h. jeder Adresse wurde eine XY-Koordinate zugeordnet. Das ist Voraussetzung für die Darstellung von Immobilien (Adressen) auf der Landkarte sowie geo-basierten Standort- und Marktanalysen, wie Bedarfs-, Wettbewerbs- und regionalen Baukosten- und Mietpreisauswertungen.

Gleichzeitig wurden umfangreiche Berechnungen implementiert, welche Preiskomponenten rechnerisch vervollständigen sowie Auswertungen z.B. auf Objekt- und Landkreisebene vorberechnen. "In der Datenbank TERRA liegen mittlerweile die Basis-Daten komplett vor. Damit wird die Daten-Konsolidierung, wie z.B. Zusammenführung von Inhalten, Auffinden von Projekt-Dubletten oder Ergänzung fehlender Baujahre oder Preiskomponenten stark erleichtert. Parallel denken wir an Weiterentwicklungen, wie die Erfassung von Schlüsselkriterien zur automatisierten Zuordnung von gif-Sterne-Kategorien* zu Wohnanlagen, oder teilautomatische Vorschläge zu Einzugsgebieten", sagt Dr. Zorn.

Laufend fließen neue Datensätze in TERRA ein. Scouts recherchieren potenzielle Objektstandorte und Wettbewerbsdaten. Der Vorteil des neuen Systems, laut Dr. Zorn: "Wichtig war uns, dass die Nutzung der Datenbank dank flexiblen Formular-Designs auch online über Tablets erfolgen kann. Nutzer können somit direkt vor Ort die Datenbank sichten und neue Daten eingeben. Diese Daten stehen dann umgehend allen Nutzern zur Verfügung, was Aktualität, Effizienz und Effektivität der Gesamtnutzung steigert."

Datensatz einer Immobilie aus der TERRA-Datenbank und zugehörige Darstellung auf Landkarte

Alle Objektadressen liegen geokodiert in der Datenbank TERRA vor. Somit lässt sich der Standort jeder Immobilie auf der Landkarte visualisieren. Zu jedem Objekt werden zahlreiche Detailinformationen erhoben, welche sich umfangreich (geo-)analytisch auswerten lassen.

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Leichter Informationszugang für umfassende Marktkenntnis und effektive Grundstücksakquisition

TERRAGON nutzt Daten und Analysen einerseits, um mit Standortanalysen das Potenzial von Objekten und Grundstücken zu prüfen. Die Analyseergebnisse helfen dem Unternehmen strategische Ankaufs- und damit Investment-Entscheidungen zu treffen. Andererseits wird die Kommunikation mit Investoren und Kommunen als zentrale Projekt-Ansprechpartner erleichtert: "Für sie sind die Projekte transparent darzustellen, um sie von den Erfolgschancen zu überzeugen. Früher waren wenige Personen im Research zuständig, für Standortberichte notwendige Informationen zusammenzutragen, Analysen zu erstellen und Entscheidungsvorlagen zu erstellen. Mit TERRA und WIGeoWeb können alle Berechtigten jetzt einfach Standortberichte in Minuten per Knopfdruck tagesaktuell erstellen. Auch dem Research selbst stehen für komplexe Analysen die benötigten Datengrundlagen jetzt sehr viel schneller und vollständiger zur Verfügung. Dieser Self-Service- & enhanced input Ansatz ermöglicht Stakeholdern einfacheren und schnelleren Zugang zu entscheidungsrelevanten Informationen und erhöht so die Leistungsfähigkeit bei der Akquisition von Grundstücken und Beurteilung von Standorten", berichtet Dr. Zorn.

Standortanalysen zu Senioren-Immobilien

Mit WIGeoWeb lassen sich vielfältige Analysen zu Immobilienstandorten anstellen. Die Analyseergebnisse erleichtern bei TERRAGON Investitionsentscheidungen, z.B. durch die Prognose des zu erwartenden Bedarfs in der Region.

Es ist geplant, weiteren Abteilungen und ggfs. auch Externen Zugriff auf das System zu geben. Dabei wird über ein Rechte-Rollen-Konzept geregelt, welcher User welche Inhalte auf welche Weise sehen und evtl. sogar editieren darf.

Die Akquise-Abteilung nutzt das System bereits seit einigen Monaten, die Marketingabteilung soll Zugang erhalten, um Analyseergebnisse und Daten eigenständig für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit aufbereiten zu können. Immobilien-Gutachter von Banken und Investoren können ebenfalls von den in TERRA gespeicherten Informationen profitieren. Für sie soll ein Report-Angebot für Standortanalysen konfiguriert werden.

Gute Zusammenarbeit und gute Lösung

Besonders an der Umsetzung des Projektes war, dass diese Corona-bedingt komplett remote aus den Büro-/Homeoffices von Auftraggeber und Auftragnehmer erfolgte. "Die Zusammenarbeit mit WIGeoGIS war sowohl menschlich als auch fachlich angenehm und leistungsstark. Obwohl persönliche Treffen nicht möglich waren, bildeten wir schnell ein gemeinsames Verständnis für fachliche Wünsche und technologische Umsetzungsmöglichkeiten. Für die bei solchen Neuentwicklungen unvermeidlich auftretenden Probleme fanden wir gemeinsam gute Lösungen", bewertet Dr. Zorn das Projekt.

Dank agiler Vorgehensweise wurden die im Lastenheft gesteckten Ziele erreicht und zusätzliche wichtige Ergänzungen eingebaut. Der Leiter Research ist zufrieden: "Die von WIGeoGIS programmierte TERRA Research-Datenbank mit dem WebGIS WIGeoWeb machen unsere Grundstücksakquise effektiver durch höhere Analysequalität. Die Aufwände hielten sich im vorab erwarteten Rahmen."

Aktuell erfolgt die Information Dritter weiterhin durch Studien, weitere Informationsformate und eventuell direkte Zugänge für Dritte (u.a. Immobilien-Gutachter) sind nach der Anlaufphase im Gespräch. Der weitere Ausbau von Datenbank und Analyse-Tool ist daher bereits in Planung.

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* gif: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.

Hinweis: Das Bildmaterial wurde freundlichweise von der TERRAGON AG zur Verfügung gestellt.